Arsa ve arazi satın alırken nelere dikkat etmemiz konusuna bir önceki makalede değinmiştik. (Buraya tıklayarak önceki makalemizi okuyabilirsiniz.) Gayrimenkul alım işlemleri sırasında ve sonrasında yaşanabilecek sorunları en aza indirgemek için ilgili Tapu Müdürlüğünde inceleme yapılması gerekliliğinden bahsetmiştik. Satıcıya karşı bir yükümlülük altına girmeden önce yapacağımız bu incelemelerde en çok karşılaştığımız ve yorumlamakta sıkıntı çektiğimiz tapu kayıtlarında yer alan bazı şerh, beyan ve kısıtlamaları detaylı olarak ele almanın yararlı olacağını düşünüyorum.

Bu konular için Ajanda Plus blog makalelerindeki emlak, gayrimenkul yatırım danışmanları için bilgilendirici, güncel emlak makalelerini ve bilgilendirmelerini takip etmenizi öneririm. Ayrıca Ajanda Plus'ın emlakçılar ve gayrimenkul yatırım danışmanları için kullanımı kolay emlak asistanı, ajanda destek programını 30 gün ücretsiz kullanabilirsiniz. Memnuniyetinizin ve 30 günün dolması sonucunda size uygun Ajanda Plus paketi satın alabilirsiniz.

Şimdi gelelim Tapu'ya gittiğimizde dikkat etmemiz gereken şerhler, beyanlar ve kısıtlamalar:

• Satış vaadinin Şerhi: Taşınmazın satış vaadi sözleşmesi noter tarafından düzenlenir. İstek üzerine Tapu Kütüğü'nde şerhler sütununa tescil edilmesi mümkündür. Taşınmazın şerhinden itibaren 5 yıl içerisinde satış yapılmaması, irtifak hakkı tesis edilmemesi ve tapuya tescil edilmemesi durumunda şerh tapu müdürü veya tapu memurları tarafından terkin olunur. Taraflar bu şerh'ten 10 yıl sorumludur. 3. kişiler için bu süre sorumluğu 5 yıldır.
• Tevhit (Birleştirme): Tapu kütüğünde ayrı ayrı sayfalarda kayıtlı, iki ya da daha fazla parselin talebi üzerine imar yasasının ilgili maddelerince tek bir parsel numarası altında birleştirilerek, tapu kütüğünün ayrı bir sayfasında tek bir tapuya (parsele) bağlanması işlemidir.
• İfraz (Ayırma): Tek parsel konumundaki taşınmazın birden çok parçaya ayrılması ve tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemine denir.
• İntifa Hakkı: Hakkın konusu şey üzerinde tam yararlanma hakkı sağlayan, şahsi irtifak haklarındandır. Sağlanan bu hakkın aksi sözleşmeyle kararlaştırılabilir. Alacaklarda alacağın devri, taşınırlarda zilyetlikte zilyetliğin devri ile ve taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile hak doğmuş olur.
• Şufa (Önalım) Hakkı: Taşınmaz satışa çıkarıldığında Herhangi bir hissedarın, hissedar olmayan diğer alıcılara karşı öncelikli satın alabilme hakkına denir.
• İştira (Alım) Hakkı: Bir taşınmazı belli bir bedelle, belirli bir süre içerisinde taşınmaz malikinden satın alabilme hakkına denir. Hakkın şerh tarihinden itibaren 10 yıl geçerlidir.
• Vefa (Geri Alım) Hakkı: Satışı gerçekleştirilen taşınmazı, satın alan kişiden geri alma hakkının saklı tutulmasına denir. Vefa hakkı 10 yıl geçerli olan bir haktır.
• İpotek: Doğmuş veya ileride doğabilecek bir borç için, taşınmaz malın rehinine denir. Taşınmaz malın ipotek gösterilmesidir.
• Haciz: Kesinleşmiş icra takibinin konusu olan bir alacağın ödenmesini sağlaman amacıyla, borçluya ait olan mallara icra müdürlüğü tarafından el konulmasına denir. Kamu haczi ve icrai haciz olmak üzere 2'ye ayrılır. İcrai haciz taşınmaz malın üzerinde hak kurulmasına engel teşkil etmemektedir.
• İhtiyati Tedbir: Açılan bir dava süresince dava konusu taşınmaz malın satışı mümkündür. Bunu önlemek adına davacının mahkeme kararıyla taşınmazın tapu kütüğüne ihtiyati tedbir koydurmasıdır. Tapu kayıtlarında ihtiyati tedbir kararı olan bir taşınmaz başkasına devredilemez. Mahkemece alınan devri engelleyen bir önemdir.
• İhtiyati Haciz: Hacze mahkeme tarafından karar verilir, verilen kararın sonrasında ise İcra müdürlüğü tarafından ilgili tapuya ihtiyati haciz müzekkeresi yazılır. Bu haciz işlemi de taşınmazın el değiştirmesine ve üzerinden hak kurulması yönünde sorun teşkil etmez. Kısaca borçlunun mallarına hukuken el konulmasıdır.

Bilindiği üzere Tapu Sicili'ni incelemek ilgililere alenidir. İşlem yapabilme vekaletiyle de iş takipçileri, emlakçılar, gayrimenkul yatırım danışmanları incelenebilir. Bu sebeple Ajanda Plus, emlak asistanı, emlak ajanda, emlak destek programında bu konuya detaylı olarak yer vermek istedim.

Alım, satım sırasında yaşanan mağduriyetlerinizin minimuma inmesi dileğiyle, başarılı günler diliyorum.